Immobilienbewertung

…vor dem Schaden klug sein

Mein Fallbeispiel: Fam. R. aus NRW sucht ein Einfamilienhaus zu kaufen. Von einem Immobilienmakler wird ihnen ein sehr interessantes Objekt in der gewünschten Region angeboten. Jedoch hat sie berechtigte Zweifel, ob das Angebot den geforderten Preis auch Wert ist und sich ggf. innerhalb des Gebäudes verdeckte Mängel verstecken, die später erhebliche Reparatur und Instandsetzungskosten verursachen könnten.

Um diese berechtigten Zweifel auszuräumen oder ggf. zu bestätigen, wandten sie sich an mich als Bausachverständigen. Ich sollte herausfinden, ob Größe, Alter, Lage und Zustand der angebotenen Immobilie den vom Verkäufer geforderten Preis rechtfertige.

Vor der Untersuchung wurden mir diverse Planungsunterlagen überlassen. Meine Untersuchung des Gesamtobjektes erfolgte durch Inaugenscheinnahme, Feuchtigkeitsmessungen und mechanische Tests. Alle meine Erkenntnisse wurden vor Ort erfasst, dann ausgewertet und schließlich inklusiv einer entsprechenden Schlussfolgerung an die Auftraggeber ausgeliefert.

Bauzustandsbewertung und Schlussfolgerung
Nach eingehender Analyse der Schäden und Mängel wurde ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt. Der Inhalt dieses Leistungsverzeichnis bestand aus den Bauarbeiten, die zur Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes dringend erforderlich, ja notwendig, waren. Die einzeln dafür angesetzten Baukosten wurden zusammengefasst und als Summe „Gesamtbaukostenaufwand“ ausgewiesen. Die ausgewiesenen Kostenpositionen wurden auf Schätzbasis bzw. durch Vergleichsberechnungen ermittelt.

Markttechnische Gebäudebewertung des Gebäudes und Grundstückes
Der aktuelle Marktwert des Objektes konnte durch eine eigens dafür durchgeführten aktuellen Marktvergleichsanalyse ermittelt werden. Der Immobilienbewertung wurden EFH er mit Grundstücken von 800 bis 1000 m² in guter vergleichbarer Lage des Ortes und des relevanten Einzugsbereiches zu Grunde gelegt. Sämtliche Angebotspreise dieser Objekte flossen in den Bewertungspool ein. Berücksichtigung fanden dabei weitere Daten wie das Baujahr, der spätere Umbau, sowie Erweiterungs- und Ergänzungsbauten.

Immobilienbewertung – Das Ergebnis
Als Resultat der Untersuchungsparameter konnte ich den resultierenden marktrelevanten Immobilienpreis ausweisen und dem erforderlichen Instandsetzungsaufwand gegenüber stellen.
Diese beiden Eckzahlen sollten der Familie helfen die anstehende, offene Kaufentscheidung zu fällen. Für den Fall, dass die Kaufentscheidung pro Immobilie ausfallen sollte, bestand mit der vorliegenden Dokumentation auch eine sehr detaillierte Argumentationsbasis, um den Angebotspreis a) in Frage zu stellen und b) deutlich zu senken.
Das Ehepaar entschied sich schließlich, meiner Ansicht nach berechtigt, gegen den Kauf dieser Immobilie. (ws)

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