Algenbefall – ein Baumangel

Algen an der Fassade

Algen an Fassaden das wird immer mehr zum Problem für Hausbesitzer. Immer häufiger werden Häuslebauer, oft schon geraume Zeit nach Fertigstellung mit einem Grünschleier an der so genannten Wetterseite des Hauses konfrontiert. Das war nicht immer so! Ja, es stimmt, da hat sich tatsächlich was verändert. Primäre Ursachen liegen in den sich veränderten Umwelteinflüssen. Grund ist leider auch hier der voranschreitende Klimawandel. Es gibt regional deutlich mehr Niederschläge, Anstieg der CO2 – Werte und höhere Durchschnittstemperaturen. Ein weiterer Grund ist die „saubere Luft“ und damit das Fehlen des schwefel­dioxidhaltigen „sauren“ Regens.   In Folge, dieser eigentlich positiven Entwicklung, wird das Algenwachstum nicht mehr ausgebremst. Durch die Fassadendämmung gelangt kaum noch Wärme aus dem Gebäudeinnern an die Wandoberfläche. Es besteht auf der Fassadenoberfläche faktisch kein Temperaturunterschied zur umgebenden Außenluft. Ob Morgentau- oder Niederschlagswasser, die Oberflächenfeuchte bleibt länger erhalten. Somit  eine absolut Ideale Vorrausetzung für ein schnelles und intensiveres Pflanzenwachstum. Algen und Flechten gedeihen an einer feuchtwarmen Fassade außerordentlich gut. Innerhalb kurzer Zeiträume wird das extensive Wachstum sichtbar.

 

Algenbefall auf einer Dachfläche

 

Gutachten bestätigen es

Einige Bauherren sehen darin einen Mangel, der zu beheben sei. Sie klagen deshalb vor Gericht.

 

Bereits 2005 wurde in einem Gutachten des Instituts für Baurecht Freiburg i. Br. e.V. (Professor Dr. Vygen, RAe Haitz und Wiedemann) festgestellt: „Algen und Pilze an der Fassade begründen grundsätzlich keinen Mangel der Werkleistung, da der Putz in seiner Substanz nicht geschädigt wird.

Algenbefall der Fassade ist jedoch meist eine erhebliche optische Beeinträchtigung. Der Bauherr wird also mit Recht behaupten: „Vereinbart war eine weiße Fassade und keine mit grau-grünen Flecken!“ Abwegig ist diese Begründung keinesfalls, denn auch im Sinne einer Rechtsprechung hat die Fassade neben bauphysikalischen Aufgaben sehr wohl auch gestalterische, ästhetische zu erfüllen. Das trifft somit auch für mit Algen oder anderen Mikroorganismen, wie Flechten oder Moosen, befallene Außenwände zu.

 

Algenbefall verzögern, aber wie?

Die Hersteller von Putzen und Oberflächenbeschichtungen von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) haben längst auf die veränderten Bedingungen reagiert. Den reinigenden Effekt des sauren Regens haben Nanotechnologie, fungizide und algizide Produktzusätze übernommen. Zwar verlieren die Wirkstoffe im Lauf der Zeit aufgrund der Witterung ihre Kraft. Sie können den Algenbefall jedoch um Jahre verzögern, im Idealfall bis zur ohnehin erforderlichen Renovierung. Da die Putze werkseitig nicht standardmäßig mit Algenschutz ausgerüstet sind, sollte man die Entscheidung darüber nicht vergessen. Der Fachverband für WDVS rät deshalb zu einer schriftlichen Bestätigung, wenn der Bauherr ausdrücklich eine Oberflächenbeschichtung ohne algizide Zusätze wünscht.

 

Wasser das Problem – Wetterschutz sicherstellen

Soweit die gestalterischen Elemente es zulassen, sollte der Planer darauf achten, dass die Niederschlagswasserbelastung der Fassaden gering gehalten wird.

Ideale Vorrausetzung ist dabei ein ausreichender Dachüberstand. Auch Bauteile wie Attiken, Gesimse, Fensterbänke oder herzustellende Tropfkanten und ähnliches sind so zu planen und auszuführen, dass die Fassade nicht zusätzlich von Wasser belastet wird. Der Spritzwasserschutz ist besonders in Bereichen des Gebäudesockels (Regenstreifen), der Balkone, Terrassen, Vordächer oder bei Aufbau-Rollladenkästen zu gewährleisten. (ws)

Drainage – das Für und Wider

Drainagen beim Hausbau sind sicher sehr wichtig. Sie bieten jedoch nicht die absolute Sicherheit gegen eindringende und folglich aufsteigende Feuchtigkeit. Ein vorhandenes oder nachgerüstetes Drainagesystem kann allein nicht für trockene Wände sorgen. Eine weitere Voraussetzung ist die sichere Sperrung der Wände gegen horizontal und vertikal angreifende Feuchtigkeit.

Funktion einer Drainage

Drainagen werden im Erdreich verlegt und sollen den Aufstau von Oberflächenwasser und Grundwasser vermeiden. Durch Sammlung des Wassers wird ein möglicher Wasserdruck vermieden oder permanent abgebaut. Wichtige Vorrausetzung ist, das die Drainage fachgerecht neben der Bodenplatte und unter Gründungsplattenniveau Keller verlegt wird. Zum Einsatz kommen starre Drainagerohre DN100, die mit Flies und einem Ummantelungsbett aus Drainagekies vor Schwebestoffen dauerhaft geschützt werden. Über die Stangenrohre wird das Drainagewasser in ein Vorfluter System abgeführt. Der auf die  Kellerwände  wirkende Wasserdruck wird mittels der umlaufenden Drainage deutlich reduziert. Der  Wasserbelastungsfall wird zielgerichtet vom Belastungsfall ‚aufstauendes Sickerwasser’ in  ‚nicht stauendes Sickerwasser‘ verwandelt.

Nachrüstung sinnvoll?

Handelt es sich beim Sanierungsobjekt um Bausubstanz, die vor 1970 errichtet wurde, dann ist davon auszugehen, dass keine funktionierende Drainage vorhanden ist. In dieser Zeit wurden Gebäude oftmals auf Fundamentstreifen gegründet. Eine durchgehende statisch relevante Bodenplatte wurde selten ausgeführt und ist deshalb auch sehr selten anzutreffen. Andererseits können ältere Bodenplatten durch Materialermüdung oder aber durch die Verwendung minderwertiger Betone Risse und damit Undichtigkeiten aufweisen. Durch diese möglichen Risse dringt insbesondere das Grundwasser in die Bodenplatte, ggf. auch in die Kellerwände ein.

Problematisch ist sehr häufig die bautechnische Ausführung des Übergangs von Kellersohlplatte zur Kelleraußenwand. Hier kann die eingesetzte Drainage zielgerichtet zur örtlich begrenzten Absenkung des Grundwasserspiegels führen und helfen. In Kombination mit einer DIN- und fachgerechten Erneuerung der Außenwandsperre  wird die Feuchtebelastung der Wände deutlich reduziert, bzw. ganz ausgeschlossen.

Aufwand und somit Kosten sind erheblich

Insbesondere die aufwendige Nachrüstung, aber auch die beim Neubau verlegte Drainage verursachen Kosten. Diesen zusätzlichen Kostenaufwand halte ich für zumindest bei Neubauobjekten für sinnvoll und gerechtfertigt. Fakt ist, dass auf lange Sicht das Problem Feuchtigkeitseintritt und damit Schäden am Bauwerk und infolge dessen auch gesundheitliche Beeinträchtigungen vermieden werden können. Ich halte diese Investition für sehr wichtig, daran sollte nicht gespart werden.

Wie wird die Drainage ausgeführt?

Die fachgerechte Verlegung einer Drainage wird in der DIN 4095 ‚Dränung zum Schutz baulicher Anlagen‘ geregelt. Danach muss, wie bereits erwähnt, das Stangendränrohr DN 100 in eine Kiesschicht, die wiederum mit Vlies komplett geschützt sein muss, eingelegt werden. Die zu verwendende Körnung der Drainkiesschicht, wie auch das Fabrikat des Dränrohrs und der Vlies sind in der DIN genauestens beschrieben. Bei Richtungsänderungen der Drainage, z. B. an Gebäudeecken müssen Spül- und Reinigungsschächte DN 300 vorgesehen und eingebaut werden. Die Spülschächte mit einem Innendurchmesser von 30cm dienen der turnusmäßigen  Wartung und sollen notfalls ein freispülen der Drainagerohre  ermöglichen.

Die mangelfreie Verlegung und auch der richtige Materialeinsatz der Drainagerohre ist Voraussetzung für die sichere Sammlung und Ableitung des Drainagewassers. Gibt es da Mängel, so sind Schäden durch Rückstau und damit Bewässerung des gesamten Kellersohlbereiches möglich. Es entsteht eine Situation, die ohne eine Drainage sicherlich nicht so eingetreten wäre. Die Ausführungsqualität ist deshalb von äußerster Wichtigkeit. Die häufigsten Mängel entstehen dadurch, dass dem auf der Rolle liegenden, günstigeren  Drainagerohr der Vorzug gegeben wurde. Nach DIN 4095 ist deshalb Drainagerohrrollenware im Wohnungs- und Gesellschaftsbau nicht mehr zugelassen. Grund: Mit dem auf Rolle liegenden gelben Drainagerohr DN 100 ist ein klar definiertes durchgängige Gefälle nicht einzuhalten.

Wasser muß sicher abgeführt werden

Das anfallende Drainagewasser darf nicht einfach in den öffentlichen Kanal eingeleitet und somit der Kläranlage zugeführt werden. In vielen Städten und Gemeinden ist dies ausdrücklich verboten. Die Lösung des Problems liegt in einer gut geplante, höhenmäßig passenden und ausreichenden dimensionierten  Versickerungsmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück.
Dies macht den Bau einer so genannten Rigole* notwendig. *Eine mehrere Kubikmeter umfassende unterirdische Kiespackung. Eine solche Rigole ist technisch sicherlich nicht sehr anspruchsvoll, bedeutet eine nicht zu unterschätzenden Aufwand und damit Kosten.

 Wartung und Pflege nicht vernachlässigen

Trotz aller Kiesschichten und Vliesummantelungen gelangen im Wasser gelöste Bestandteile immer wieder in die Drainage und setzen diese auf lange Sicht zu.  Eine mehrere Jahre im Erdreich liegende Drainage, die noch nie gespült wurde, ist mit größter Wahrscheinlichkeit verstopft und damit funktionslos. Ein regelmäßiges Spülen des Systems, mindestens einmal im Jahr, ist sinnvoll und empfehlenswert.

Drainage – mein  Fazit

Ob eine Drainage für Ihr Haus Sinn macht oder nicht, ist in Abhängigkeit vom anstehenden Baugrund, der Art und Weise der Gründung und auch der Möglichkeit das anfallende Drainagewasser sicher abzuführen zu entscheiden. Die Entscheidung ob Sie diesen zusätzlichen Aufwand für die Verlegung einer Drainage richtig und notwendig halten sollten Sie nicht allein treffen. Dafür gibt es keine pauschales Antwortmuster. Nur mit fachlicher kompetenter Hilfe werden Sie auf lange Sicht die richtige Entscheidung für Ihr Haus und Ihre Gesundheit treffen. (ws)

 

 

Mit Kalkputz gesund leben

Mit Kalkputz gesund leben

Schimmel, feuchte Wände und schlechtes Raumklima – die Energieeinsparverordnung mit der Forderung nach luftdichten und übergedämmten Häusern machen Mensch und Gebäude schwer zu schaffen. Doch das muss nicht sein, denn Kalkputz und Kalkfarbe lassen Mensch und Wand gleichermaßen aufatmen. Der alte Baustoff Kalk schafft nämlich das, was die ganzen neuen Baustoffe aus dem Chemiebaukasten nicht schaffen – er reguliert die Feuchtigkeit und baut Schadstoffe ab. Und das ganz auf natürliche Weise. Das freut nicht nur Allergiker, sondern alle, die gerne gesund leben. Weder die chinesische Mauer noch die großen Bauwerke der Römer hätten ohne den Einsatz von Kalkputz und Kalkmörtel gebaut werden können. Dass diese sie heute noch stehen zeigt, dass der Baustoff äußerst langlebig ist. Wenn er richtig verarbeitet wird – und daran scheitert es heutzutage häufig.

Kalkputz ja, aber wie damit umgehen

Die Verarbeitung von Kalk erfordert jede Menge Aufwand von der Untergrundvorbereitung bis zur Nachbehandlung. Trocknet er zu schnell, kommt es Aufbrennen oder Aufpudern, zu feucht darf er ebenfalls nicht verarbeitet werden, sonst läuft die Kalkbrühe die Wand hinab. Ich will damit keinesfalls irgendjemanden vor der Verwendung von Kalkputz, Kalkanstrich oder Kalkmörtel abschrecken. Ganz im Gegenteil!

Kalk kommt als Baustoff nicht nur in Putzen, Mörtel oder Anstrichen zum Einsatz, sondern auch bei der Herstellung von Porenbeton, Kalksandstein, Eisen, Stahl oder Glas. Zudem wird Kalk zur Bodenverbesserung verwendet. Trotz seiner langen Tradition ist Kalk im wachsenden Maße wieder ein Baustoff unserer Zeit. Es empfiehlt sich in jedem,  Fall, sich mit diesem interessanten Material zu beschäftigen.

Was ist Kalk?

 Gewonnen wird Kalk meist im Tagebau, wobei dieser Rohkalk nicht als Baustoff geeignet ist. Er muss zunächst zerkleinert und bei etwa 900 Grad Celsius gebrannt werden, wodurch er zu Branntkalk wird. Durch Zugabe von Wasser wird er anschließend zu Löschkalk. Gleichzeitig wandelt sich in einem chemischen Prozess Calciumoxid in Calciumhydroxid um.

Dieser Stoff, auch als Weißkalkhydrat bezeichnet, reagiert mit dem Kohlenstoffdioxid der Luft und erhärtet dadurch. Damit sind wir am Ende des Kalkkreislaufes angelangt. Heutzutage werden meist vollständig gelöschte Kalkhydrate verwendet, die in Säcken oder Silo-LKWs auf die Baustelle geliefert werden.

Kalk bringt Gesundheit und gibt Lebensqualität

Was verstehen wir unter einem gesunden Raumklima? Da spielen Temperatur, Luftfeuchte und Luftaustausch eine sehr wichtige Rolle. Als Planer und Bauleiter von zunehmend energieeffizienten Gebäuden besteht das grundlegende Problem der Luftfeuchtigkeitsregulierung. Deshalb halte ich den Einsatz von Kalk für Innenputze für äußerst effektiv bei der Beherrschung der Luftfeuchtigkeit, des Abbau von Schadstoffen und der Schimmelvermeidung. Hohe Luftfeuchtigkeit fördert Schimmel an den Wänden. Neben Mikroorganismen und Bakterien gedeihen in feuchten Räumen gut und können zu gesundheitlichen Problemen führen. In den eigenen Wänden will niemand belastete Luft einatmen oder sich durch feuchte Wände unbehaglich fühlen. Idealer Weise sollte die Raumtemperatur zwischen 20 und 23° und die relative Luftfeuchte zwischen 40 und 60 % liegen.

Was der Mensch als wirklich behaglich empfindet ist sehr unterschiedlich. Durch objektiv messbare Parameter lässt sich ein gesundes Raumklima definieren. Kalk besitzt eine einmalige feuchtigkeitsregulierende Eigenschaft, das macht ihn so wertvoll. Gleichzeitig reinigt Kalk die Raumluft vor Emissionen und Gerüchen. Gefährliche Schadstoffe, wie Formaldehyd oder organische Verbindungen, die oft in Möbeln, Teppichböden oder Matratzen vorkommen werden durch Kalk nachweislich eliminiert. (ws)

 

 

 

 

Entscheidung für’s grüne Dach

Dachbegrünung für‘s Flachdach

Sie stehen vor der Entscheidung ein vorhandenes, bislang ungenutztes, Flachdach zu begrünen, also eine echte Verbindung zwischen Baukörper und Natur herzustellen. In meinen nachstehenden Ausführungen können Sie alles Wissenswerte über Flachdachbegrünungen erfahren.

Ökologische Gründe für eine Dachbegrünung

 Gründächer bieten zunächst einmal zusätzlichen ökologischen Lebensraum. Zahlreiche Tiere und Pflanzen finden in begrünten Dächern ein neues Zuhause.

Zusätzlich bietet eine Grünfläche auf den Dächern einen erheblichen Schallschutz. So werden z. B. Flug- oder auch Verkehrslärm, die erwiesenermaßen negativen Einfluss auf unsere Gesundheit haben, reduziert.

Begrünte Dächer speichern viel Wasser und geben dieses durch Verdunstung auch wieder ab. Durch die laufende Luftbefeuchtung und die zusätzliche Feinstaubfilterung haben Dächer mit Dachbegrünung einen positiven Einfluss auf das Mikroklima und bieten so eine gesunde Umgebung für Ihre Familie.

Ökonomische Aspekte einer Dachbegrünung

 Ein begrüntes Dach speichert ständig eine große Menge Wasser. Dies führt zu einer deutlichen Entlastung Ihrer Kanalisation und senkt so Abwasserkosten.

Zudem isoliert die grüne Dachfläche Ihr Haus und reduziert zusätzlich Ihre Energiekosten.

Hinzu kommt noch der Schutz der herkömmlichen Dachabdeckungen. Temperaturschwankungen und Wettereinflüsse, wie z.B. Hagel werden durch die Grünfläche gemildert, bzw. komplett abgefangen. Dies verdoppelt die Haltbarkeit Ihrer Dachfläche.

Immer mehr Städte und Gemeinden fördern eine Dachbegrünung (Bezuschussung oder Befreiung von Regenabwassergebühren.

Günstige KFW-Darlehen für Dachbegrünungen stehen ebenfalls zur Verfügung (Neubau und Sanierung).

Ästhetik eines Gründachs

 Ein begrüntes Dach ist einfach schön und bietet individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Neben der einfachen Gestaltung einer Dachgrünfläche (extensive Dachbegrünung) kann Ihr Dach auch in einen grünen Dachgarten mit entsprechender Nutzungsmöglichkeit (intensive Dachbegrünung) verwandelt werden.

Dachbegrünung

Definition: Mit der Flachdachbegrünung ist sowohl der Vorgang des Bepflanzens, als auch die bestehende Gesamtheit der Pflanzen, einschließlich des notwendigen Unterbaus auf einem begrünten Flachdach, gemeint. Der Anteil der intensiven Dachbegrünungen nimmt in den letzten Jahren zu, weil immer mehr Tiefgaragen bepflanzt werden.

Vorteile der Dachbegrünung

Ein begrüntes Flachdach schützt die Dachhaut und verlängert die Lebensdauer der gesamten Baustruktur. Die Flachdachbegrünung wirkt dabei als Schutz vor Witterungsverhältnissen, sowie als Schall bzw, Wärmeschutz! Das Haus bleibt im Sommer schön kühl und im Winter werden Heizkosten gespart. Darüber hinaus werden Abflüsse und Kläranlagen entlastet, weil das Regenwasser aufgenommen und nur stark reduziert abfließt.  Die Flachdachbegrünung wirkt hervorragend als natürlicher Filter für Staub und Schadstoffe.

Flachdachbegrünung – was ist zu beachten?

Entscheidend ist die Dachneigung. Zu viel Dachneigung und schon gerät die Möglichkeit der Dachbegrünung an ihre Grenzen. Ein statischer Aspekt soll hier nicht verschwiegen werden. Durch eine Dachbegrünung bekommt die Flachdachfläche eine zusätzliche Flächenlast aufgebürdet. Diese Last muß das Dach selbst und die Unterkonstruktion statisch sicher aufnehmen und nach unten bis in den Fundamentkörper übertragen. Unterschätzt wird bei der Beurteilung der zusätzlichen Lasteintragung nicht selten das Wasser, Wasser welches in der Dachbegrünung oder dem darunter befindlichen Substrat gespeichert wird. Lassen Sie sich also nicht nur über das wie einer Dachbegrünung beraten, sondern lassen Sie sich auch nachweisen, dass Ihr Dach das auch trägt.

Aufbau einer Flachdachbegrünung

Eine Flachdachbegrünung besteht aus mehreren Schichten. Über die vorhandene Dacheindeckung  wird zunächst eine Wurzelschutzfolie verlegt.

Um diese zu schützen, wird darauf ein Vlies installiert. Die Drainage, die danach aufgebracht wird, kann aus Schüttgütern, wie Lava, oder Kunststoffen bestehen.

Sie dient primär dazu, Wasser zu speichern. Schließlich wird die Grünfläche auf dem Flachdach mit Filtervlies und spezieller Systemerde fertig angelegt. Das Filtervlies verhindert, dass Feinteile aus der Erde die Drainage mit der Zeit verstopfen.

Was kostet eine Dachbegrünung beim Flachdach

Die Kosten für eine Flachdachbegrünung hängen von dem Aufbau des Flachdachs ab. Hierbei spielen die Neigung und die Höhe des Flachdachs, eventuelle Überstände und die verwendete Unterkonstruktion eine Rolle. In der Regel kostet die Flachdachbegrünung pro Quadratmeter zwischen 25 Euro und 100 Euro.

Flachdachbegrünungen werden öffentlich gefördert, indem viele Kommunen diese mit 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter bezuschussen oder prozentuale Anteile der Kosten für die Dachbegrünung übernehmen.

 Ihre Entscheidung ! Extensive oder aber intensive Flachdachbegrünung?

Falls Sie sich für eine Dachbegrünung entscheiden, haben Sie die Wahl zwischen einer extensiven oder intensiven Flachdachbegrünung.

  1. Bei einem Flachdach mit extensiver Dachbegrünung liegt die Bewuchshöhe bei 3 bis 15 Zentimetern und kann somit mit niedrig wachsenden Pflanzen, wie Kräutern und Gräsern, bepflanzt werden. Das Gewicht der Dachbegrünung liegt bei 40 bis 150 Kilogramm pro Quadratmeter. Das Begrünen ist beim Flachdach kostengünstig und pflegeleicht, da sich die Pflanzen weitestgehend selbst erhalten und weiterentwickeln. Die extensive Dachbegrünung eignet sich besonders für Dachflächen, die nicht genutzt oder nur wenig begangen werden, also für Industriebauten, Einkaufszentren, Wohnhäuser und Garagen. Durch den einfachen Aufbau lässt sich eine extensive Dachbegrünung schnell verlegen und ist auch für ältere Immobilien bestens geeignet! Der Aufwand für Pflege und Unterhalt dieser Art der Dachbegrünung ist gering – ein Kontrollgang pro Jahr reicht vollkommen aus. Da sich das System problemlos wieder entfernen und sogar auf ein anderes Dach übertragen lässt, lohnt sich eine extensive Dachbegrünung sogar für langfristig gemietete Immobilien.
  2. Bei der intensiven Dachbegrünung handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme mit Stauden und Gehölzen, sowie Rasenflächen und Bäumen. Hier liegt die Bewuchshöhe bei 12 bis 40 Zentimetern. Das Gewicht liegt bei bis zu 500 Kilogramm pro Quadratmeter.

 Pflege der Dachbegrünung

In den ersten vier Wochen nach der Anlage sollte die Flachdachbegrünung jede Woche bis zu viermal gegossen werden, um das Anwachsen zu fördern. Danach genügt es, wenn Sie ein- bis zweimal pro Jahr das Unkraut auf Ihrem Flachdach jäten.

Geld verdienen durch Geldanlagen

Gedanken zum Schnell Geld verdienen

Geldanlage, aber wie?

Schnell Geld verdienen lernen mit Fred Otto, Trading Coach.
Fred Otto Trading Coach

Ich habe dazu den Trading Coach Fred Otto konsultiert. Er sagte mir: „Nun ich bin eigentlich als Trading Coach nicht der optimale Ansprechpartner für Geldanlagen. Dafür sollte ein seriöser  Anlageberater kontaktiert werden.“

Und weiter: „Aber wie man Geld mit Geld verdient, damit kenne ich mich aus. Deshalb will ich hier dazu Antwort geben!“

Im nachstehenden Beitrag  beschreibt er was  seiner Meinung bekannt sein sollte, bevor die Entscheidung für eine bestimmte Form der Geldanlage gefällt wird.

Schnell Geld verdienen durch Geldanlagen  – mein Tipp

Zur Zeit bekommen Sie für Ihr eingesetztes Kapital bei traditionellen Geldanlagen, wie Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld, Lebensversicherungen oder Bausparverträgen sehr wenig bis nichts. Die konservativen und sicheren Geldanlageformen können die inflationäre Geldentwertung nicht mehr ausgleichen. Es entsteht zwangläufig ein Defizit.

Schnelles  Geld ein Traum das ist serös kaum möglich 

In der derzeitigen Situation sollte man zunächst zur besten Geldanlage greifen. Tipp: Zahlen Sie vorrangig Ihre Schulden zurück. Damit meine ich mögliche Dispokredite, Ratenkredite oder Ihre Baufinanzierung. Wenn Sie noch ältere Kredite oder Hypotheken haben, prüfen Sie ob Sie diese durch neue Kredite oder Hypotheken ablösen können. –

Immobilienerwerb – In manchen Fällen kann es sich sogar lohnen jetzt Schulden zu machen und mit diesem Geld in renditestarke Immobilen Objekte zu investieren. Ob der Kaufpreis einer Immobilie durch die zu erwartenden Renditen gerechtfertigt ist, dass ist ohne entsprechende fachliche Beratung nicht sicher. Eine Bau- und Immobilienberatung, wie Sie von meinem Freund und Kooperationspartner Herrn Dipl. Ing. Wolfgang  Schuster angeboten wird, halte ich für eine wichtige Voraussetzung bei der Immobilienkaufentscheidung. Für relativ wenig Geld erhalten Sie sowohl eine kompetente Bau- und Schadensanalyse mit Baukostenschätzung und eine Marktvergleichsanalyse für Ihre Wunschimmobilie.

Geldanlage, aber wie viel?

Erste Überlegungen sollten sein: Wie lange will und kann ich auf das eingesetzte Kapital verzichten. Welche marktbedingten  Wertschwankungen Sie  ggf.  für wie lange ertragen könnten und wie viel Geld Sie am Ende des Anlagezeitraums ggf. erreichen möchten.

Stellen Sie in Ihrer Finanzplanung mit neuen Geldanlagen, in welcher Form auch immer, die bereits vorhandenen Geldanlagen, ihre finanziellen Verpflichtungen den monatlichen oder jährlichen sicheren Einnahmen gegenüber.

Grundsätzlich sollten Sie bei der Wahl Ihrer zukünftigen Anlageform genau überlegen wie groß Ihre Risikobereitschaft ist. Faustregel: “ Je höher die Gewinnerwartung, also die voraussichtliche Rendite, um so größer ist auch das Risiko. “ Wägen Sie deshalb genau ab, wie groß Ihre sogenannte eiserne Reserve sein soll oder muss.

Es gilt, je weiter Sie Ihre Anlage Streuen und je länger Sie Ihr Geld anlegen um so besser können Schwankungen in der Wertentwicklung Ihrer gewählte Anlage ausglichen werden.

Als Grundsatz für die Planung Ihrer Geldanlage empfehle ich Ihnen eine gute, ausgewählte Kombination verschiedenster Angebote. Daraus sollte sich der Anlagemix aus den abgesicherten Geldanlagen (gedeckelte Fonds) und welchen die ein etwas höheres Risiko in sich tragen, je nach Risikobereitschaft, gewählt werden. Auf längere Sicht empfehle ich Ihnen Anlagen in Immobilien, Edelmetalle, Rohstoffe oder Halbfertigprodukte. Ohne nähere Kenntnisse dieser Materie  ist das Risiko, deutliche Verluste zu machen, jedoch ziemlich groß. (fo)

 

Sollten Ihnen meine Darlegungen gefallen haben, dann besuchen Sie bitte meine Landingpage.

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Wie gefährlich sind Risse in der Wand wirklich?

Risse treten immer wieder auf, sind meist unschön, aber selten wirklich gefährlich. Die Frage, ob man dagegen was tun kann oder sogar muss, die soll hier beantwortet werden.

Oft haben die Risse eine ganz harmlose Ursache. Aber sie können auch auf ernsthafte konstruktive Probleme am Baukörper hinweisen. In jedem Fall stellen Risse eine echte Herausforderung den Handwerker dar, der mit einer nachhaltigen Beseitigung der Schäden beauftragt wird.

Im Gebäude

In Wohnungen werden oft Risse in den Ecken der Wände oder zwischen Wand und Decke sichtbar, die durch die Bewegung in sich starrer Bauteile zueinander entstehen. Diese Art Risse kann durch Ausfugen mit Acryl und späterem Übertapezieren oder Überstreichen auf längere Zeit behoben werden. Die Begutachtung durch einen Fachmann ist jedoch auch hier empfohlen, um böse Überraschungen völlig auszuschließen.

Welche Rissarten gibt es?

Schwerpunktmäßig unterscheidet man zwei Arten von Rissen.

Zum einen die putzbedingten, zum anderen putzgrundbedingten Risse. Dabei sind die putzgrundbedingten Risse, welche die auf Baumängel, insbesondere im Bereich des Baugrundes und dessen Behandlung zurückzuführen. Schlechte oder ungleichmäßige Verdichtungen des Untergrundes können dafür eine zentrale Ursache sein. Hier seien die sehr oft auftretenden Setzrisse als Beispiel angeführt. Entsprechend der Tragfähigkeit des gewachsenen Bodens kommt es bei kiesigem Untergrund eher, also schon nach Monaten und bei lehmigem oder gar felsigem Untergrund erst nach Jahren zu Setzungen. Setzt sich ein Bauwerk gleichmäßig bis zu 1,5 cm, so stellt das kein Problem dar. 

Schrumpf und Schwindrisse

Sie entstehen vor allen Dingen dort, wo zu schnelles ein Abtrocknen der Oberfläche zum beschleunigten Zusammenziehen des Putzes führt. Es entstehen netzförmige Risse. Ursache: Das darunterliegende Mauerwerk zieht sich wesentlich langsamer Zusammen, als die darüber liegende Putzdeckschicht. Ein Grund: Eine Baumaßnahme wurde in einer schon kritischen Jahreszeit (Oktober / November) durchgeführt Mauerwerk und Betonelemente waren stark durchnässt, während die Putzschicht aufgebracht wurde.

Netzförmiges Rissbild

Die sichtbaren Haarrisse von 0,1mm Stärke stellen kein bauliches, jedoch ein optisches Problem dar. Deshalb ist eine Sanierung angeraten, damit der Schaden im Winter durch Wassereintritt vermieden wird. Sanierung soll wie folgt ablaufen: Überspachteln, grundieren, mit einer neuen Putzschicht versehen, diese mit Risssicherung belegen und abschließen noch Mal putzen und einen Egalisierungsanstrich aufbringen. (ws)

Teil 2 – Hohe Investitionskosten für Wärmedämmung

…Wärmedämmung – und nichts als Ärger

Das Leben in einem vollständig durch Kunststoff eingepackten Bauwerk stellt erhöhte Anforderungen an seine Nutzer. Der Grund durch die perfektionierte Wärmedämmung wird jeglicher Feuchtigkeitsdurchgang vermieden. Feuchtigkeit von außen, ja gut, aber eben auch Feuchtigkeit, die durch uns Nutzer in den Räumen entsteht. Vergleichsweise fallen in einem Vierpersonenhaushalt täglich bis zu 11 Liter Wasser in der Raumluft an. Das sind erhebliche Feuchtigkeitsmengen, die bewältigt werden müssen. In den meisten Fällen erfolgt das durch regelmäßiges Querlüften, also einem vollständigen und ausreichend langem Luftaustausch. An dieser Stelle zu sparen, provoziert künftige Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und damit eine Gefährdung der Gesundheit und des Bauwerkes. Als Faustregel gilt: „In einem hochwärmegedämmten Gebäude, welches nach der Energiesparverordnung (EnEV) errichtet oder nachgerüstet wurde, müsste etwa alle 2 Stunden ein vollständiger Luftaustausch erfolgen!“ Eine Zumutung? Sicher, die angebotene Lösung ist eine hochmoderne Lüftungsanlage. Diese löst das Problem, indem sie kontinuierlich für den nötigen Luftaustausch sorgt. In einigen Fällen raten so genannte Fachleute dazu das Lüftungsproblem durch so genannte Fensterfalzlüfter zu lösen. Eine wirkliche Alternative zu Lüftungsanlagen sehe ich jedoch nicht. Im Gegenteil ist diese Art Lüftung von vielen externen Faktoren abhängig, die für den Ottonormalverbraucher nicht mehr beherrschbar sind. Bei sehr warmen Wetter passiert gar nichts, bei Sturm pfeift es durch die Schlitzöffnungen. In jedem Fall wird unkontrolliert Heizenergie abgeführt und geht verloren.

Bei Neubauten wird deshalb vermehrt die Wärmedämmung des Gebäudes im Gesamtkonzept eines Heizungs- und Lüftungskonzeptes bewertet und bemessen. Die Vorrausetzung ist aber die Konzeption und Installation einer nachhaltig wirkenden Lüftungs- und Heizungsanlage. Neueste Anlagen sind darüber hinaus mit Wärmepumpen gekoppelt. Dadurch kann der Abluft bis zu 90 Prozent der enthaltenen Wärme entzogen werden. Vorstehend genannte Feuchtigkeitsprobleme werden durch automatisch arbeitende Lüftungs- und Luftreinigungssysteme völlig ausgeschlossen. Die Erkenntnis daraus ist aber auch, dass nur mit erheblichen finanziellen Mehraufwand eine perfektionierte Wärmedämmung so beherrschbar wird, dass sicher eine Schimmelbildung und eine entsprechende gesundheitliche Gefährdung ausgeschlossen werden können. Wahr ist aber auch das eine 20 jährige Amortisierungszeit hier kaum erreicht werden wird. (ws)

Immobilienbewertung

…vor dem Schaden klug sein

Mein Fallbeispiel: Fam. R. aus NRW sucht ein Einfamilienhaus zu kaufen. Von einem Immobilienmakler wird ihnen ein sehr interessantes Objekt in der gewünschten Region angeboten. Jedoch hat sie berechtigte Zweifel, ob das Angebot den geforderten Preis auch Wert ist und sich ggf. innerhalb des Gebäudes verdeckte Mängel verstecken, die später erhebliche Reparatur und Instandsetzungskosten verursachen könnten.

Um diese berechtigten Zweifel auszuräumen oder ggf. zu bestätigen, wandten sie sich an mich als Bausachverständigen. Ich sollte herausfinden, ob Größe, Alter, Lage und Zustand der angebotenen Immobilie den vom Verkäufer geforderten Preis rechtfertige.

Vor der Untersuchung wurden mir diverse Planungsunterlagen überlassen. Meine Untersuchung des Gesamtobjektes erfolgte durch Inaugenscheinnahme, Feuchtigkeitsmessungen und mechanische Tests. Alle meine Erkenntnisse wurden vor Ort erfasst, dann ausgewertet und schließlich inklusiv einer entsprechenden Schlussfolgerung an die Auftraggeber ausgeliefert.

Bauzustandsbewertung und Schlussfolgerung
Nach eingehender Analyse der Schäden und Mängel wurde ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt. Der Inhalt dieses Leistungsverzeichnis bestand aus den Bauarbeiten, die zur Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes dringend erforderlich, ja notwendig, waren. Die einzeln dafür angesetzten Baukosten wurden zusammengefasst und als Summe „Gesamtbaukostenaufwand“ ausgewiesen. Die ausgewiesenen Kostenpositionen wurden auf Schätzbasis bzw. durch Vergleichsberechnungen ermittelt.

Markttechnische Gebäudebewertung des Gebäudes und Grundstückes
Der aktuelle Marktwert des Objektes konnte durch eine eigens dafür durchgeführten aktuellen Marktvergleichsanalyse ermittelt werden. Der Immobilienbewertung wurden EFH er mit Grundstücken von 800 bis 1000 m² in guter vergleichbarer Lage des Ortes und des relevanten Einzugsbereiches zu Grunde gelegt. Sämtliche Angebotspreise dieser Objekte flossen in den Bewertungspool ein. Berücksichtigung fanden dabei weitere Daten wie das Baujahr, der spätere Umbau, sowie Erweiterungs- und Ergänzungsbauten.

Immobilienbewertung – Das Ergebnis
Als Resultat der Untersuchungsparameter konnte ich den resultierenden marktrelevanten Immobilienpreis ausweisen und dem erforderlichen Instandsetzungsaufwand gegenüber stellen.
Diese beiden Eckzahlen sollten der Familie helfen die anstehende, offene Kaufentscheidung zu fällen. Für den Fall, dass die Kaufentscheidung pro Immobilie ausfallen sollte, bestand mit der vorliegenden Dokumentation auch eine sehr detaillierte Argumentationsbasis, um den Angebotspreis a) in Frage zu stellen und b) deutlich zu senken.
Das Ehepaar entschied sich schließlich, meiner Ansicht nach berechtigt, gegen den Kauf dieser Immobilie. (ws)

Defekte Drainage, hohe Kosten, Rechtsstreit, kein Ende in Sicht

Defekte Drainage verursacht Reparaturkosten von ½ Million €

Sonthofen. Vor nunmehr 5 Jahren sackte ein Teil des Buchfinkenweges, oberhalb des Allgäu Sternhotels gelegen, ganz plötzlich ab. Ein tiefes Loch mit einem 2 m Durchmesser war in der dortigen Fahrbahn entstanden.
Die Ursache: Die hinter der Pfeilerstützwand (2) gelegene Drainage war defekt und deshalb außer Funktion. Das von Oberfläche, Hang und Grund ankommende Wasser wurde nicht mehr oder nur völlig unzureichend abgeleitet. Die hinter den Stützwandpfeilern befindliche Hinterfüllung wurde ausgespült, es entstanden große Hohlräume. Die Verkehrsbelastung durch den PKW Anlieger – Verkehr auf dem Buchfinkenweg führte schließlich zum teilweisen Einsturz der dortigen Verkehrsfläche. Verletzte oder gar Tote gab es nicht, aber für die betroffenen Garagenbesitzer war die Benutzung ihrer Garage, nach dem Wegfall der Zufahrt über den Birkenweg, nicht mehr möglich.
In Mitleidenschaft gezogen wurde auch die 60m lange 8 Meter hohe Stahlbetonpfeilerstützwand. Diese diente und dient dazu den hangseitigen Erddruck abzuhalten. Damit wurde seinerseits die zur Errichtung des Hotels erforderliche Baufreiheit hergestellt. Die hochkomplizierte, statisch sensible Pfeilerstützwand mußte auf lange Sicht mittels Verankerung im rückwärtig anstehenden Felsen gesichert werden.

Es gilt als grundlegende Argumentation der Stadt Sonthofen in einem laufenden juristischen Prozess gegen die heutigen Eigentümer des Hotels, dass das heutige Hotel nur errichtet werden konnte, weil der Hang mit dem Ziel ein Plateau zu schaffen angeschnitten und teilweise abgetragen wurde. Zum Schutz gegen drückende hangseitige Erdmassen musste die beschriebene Pfeilerstützwand aus Stahlbeton errichtet werden.

Die vor 5 Jahren für 417.000 €, insbesondere von der Stadt Sonthofen durchgeführte Sanierung, dürfe deshalb nicht allein der Steuerzahler tragen, sondern die Hoteleigner sollten sich entlastend beteiligen, argumentiert Christian Wilhelm (Bürgermeister der Stadt Sonthofen).

Die WEG Allgäu Stern sei jedoch nach Aktenlage nur für die Anker (1)verantwortlich gewesen, die die Bohrpfähle (2) mit dem Felsgrund verbinden, argumentiert dagegen deren Vertreter Dr. Werner Rieder. Allein 130.000 € seien für die Sanierung der Ankerköpfe allein von den Eignern gezahlt wurden. Die Wand und die Drainagen befänden sich außerdem auf städtischem Grund. Vor Baubeginn habe man sich mit der Stadt über die zu bebauende Fläche und deren Hangsicherung einigen können. Eine explizite Mitverantwortung für spätere Leistungen der Instandhaltung oder Instandsetzung auf städtischem Gebiet sei zum einen nicht vereinbart wurden und demzufolge auch nicht im Grundbuch verankert.
Bisherige gerichtliche Entscheidungen bestätigen eher die Haltung der Allgäu – Stern- Vertreter. Dennoch hält die Stadt stur an Ihrer Beteiligungsforderung fest. Das Urteil wird schon in den kommenden Wochen mit Spannung erwartet. Bürgermeister Christian Wilhelm will eine weitere Niederlage nicht hinnehmen und droht mit der nächsten Instanz. (ws)

Foto: Garagenstandort Buchfinkenweg Sonthofen

Schädlingsbefall stoppen

Elleringhausen. Die im Mittelalter errichtete Kirche, in Mitten des Dorfes Elleringhausen, wurde 1408 erstmalig erwähnt. Die Elleringhäuser Kirche zählt, wie viele andere Dorfkirchen auch, zu den romanischen Kirchen in der Region. Anfangs sprach man, wegen der Größe, nur von einer Kapelle. Das massive romanisch geprägte Mauerwerk, welches noch aus dem 13. Jahrhundert stammt, wurde im 17 Jahrhundert durch einen barocken Fachwerkaufsatz ergänzt. 1926 wurde die Kirche umfassend rekonstruiert und erhielt erstmalig einen Turm.
Jetzt nach so vielen Jahren ist eine erneute Instandsetzung notwendig. 165.000 € sind dafür veranschlagt. Im Vordergrund steht die Sanierung des historischen Fachwerkes und des vom Holzwurm angegriffenen und unterschiedlich geschädigten Deckengebälks. Die schweren rustikalen Eichenholzbalken der Decke sind im Innenraum der Kirche durch eine dicke Schicht grauer Ölfarbe geschützt. Erst bei näherer Begutachtung wird deshalb die teils vorhandene Wurmstichigkeit des Eichenholzes sichtbar.
Eine wesentliche Ursache der festgestellten Schäden ist in der permanent hohen Luftfeuchtigkeit im inneren der Kirche gesehen. Es ist deshalb ein zentrales Ziel, der jetzt anstehenden Sanierung, dieses Feuchtigkeitsproblem in den Griff zu bekommen. Die Frage der aufsteigenden Feuchtigkeit, welche am Feldsteinmauerwerk im inneren der Kirche sichtbar ist, wird jedoch nicht angegangen. Aus finanziellen Gründen setzt man auf die Beseitigung des Schadensbefalls an den Holzbalken, auf die Renovierung historischen Fachwerkfassade und eine Sicherung der massiven Strebepfeiler.
Ergänzend wird das Raumklima durch die Installation einer automatisch betriebenen Fensteröffnungsanlage verbessert. Korrekturen an der Heizungsanlage und Maßnahmen gegen das Oberflächenwasser im unmittelbaren Umfeld der Kirche sollen dazu beitragen die permanent hohe Luftfeuchtigkeit im inneren der Kirche zu senken.
Im inneren der Kirche geht es vordergründig darum den Insektenbefall der statisch relevanten Holzkonstruktionen zu stoppen. Auf Grundlage eines Gutachtens von Dr. Wischer werden die Holzschädlinge nachhaltig bekämpft. Gesundheit und Leben der im Dachgeschoß lebenden Fledermäuse soll dabei geschützt werden. (ws)